Pravidla a podmínky pro hypotéky 2022: Teď nebo počkat?

Rámcovou představu o maximální hypotéce a výšce splátek vám poskytne jakákoliv internetová kalkulačka hypotéky. Získáte však pouze orientační údaje, které nestačí k plně informovanému výběru konkrétního domu a rozsahu dodávky.

Financování výstavby rodinného domu totiž ovlivňuje řada faktorů jako lokalita nebo platební kalendář dodavatele, které do kalkulačky nevměstnáte, proto potřebujete individuální plán financování svého bydlení.

PLÁN FINANCOVÁNÍ BYLDENÍ

Rozklíčuje všechny detaily.
Upozorní vás na rizika.
Propojí hladké čerpání úvěru v souladu s platebním kalendářem dodavatele.
Zajistí čerpání části prostředků na váš účet, abyste je mohli využít na práce nad rámec dodávky.

Podmínky poskytování úvěru

Od 1. dubna 2022 Česká národní banka zpřísnila podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů. Jedná se o povinnost dodržovat stanovené hranice následujících tří ukazatelů:

DTI (poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu) na úrovni 8,5násobku ročního příjmu žadatele o úvěr (9,5násobku pro žadatele mladší 36 let).

DSTI (poměr mezi celkovou výší měsíčních splátek dluhu žadatele o úvěr a jeho čistým měsíčním příjmem) je 45 % (50 % pak pro žadatele mladší 36 let).

LTV (poměr úvěru a hodnoty zastavené nemovitosti) ČNB snížila na 80 % (90 % pak pro žadatele mladší 36 let).

Pokud zcela nesplňujete všechny podmínky, nezoufejte. Existuje šance, byť malá, že úvěr přesto dostanete. Poskytovatelé totiž mohou na specifické případy aplikovat výjimku. Spočívá v tom, že určitou částku (5 % celkového objemu hypotečních úvěrů, které poskytli v předcházejícím kalendářním čtvrtletí) mohou banky půjčit, i když žadatel nesplňuje všechny podmínky ČNB uvedené výše.

Jestliže plánujete stavět a vaše ekonomická situace realizaci umožňuje, jděte do toho, protože stručně řečeno vysoké úroky pravděpodobně brzy klesnou.

Čas hraje ve váš prospěch

Průměrná hypoteční sazba u nových úvěrů sice vzrostla na 5,8 %, ale tím se nenechejte odradit. I když budete mít zajištěné financování a začnete přípravy na stavbu, úroky neplatíte hned ode dne, kdy hypotéku podepíšete.

Od myšlenky, že budete stavět, přes výběr stavební firmy a projekt až po dokončení stavby mohou uplynout i dva roky. Část tohoto procesu ještě hypotéku vůbec nečerpáte. První platby totiž zpravidla začínají až s ohlášením stavby nebo stavebním povolením.

Během této doby se budou úrokové sazby dále vyvíjet. Podle historického trendu lze očekávat, že během 3–5 let začnou úrokové sazby opět zlevňovat. V praxi to tedy znamená, že část fixačního období strávíte přípravami, během kterých žádné úroky neplatíte. A jakmile fixace skončí, úroková sazba bude pravděpodobně nižší než v současnosti, což vám hypotéku výrazně zlevní. V každém případě budete potřebovat plán financování bydlení s detailním rozborem optimistické, pesimistické varianty a tzv. krizového plánu. Konzultace zdarma poskytuje Vladimíra Koblišková.

Zmírněte úroky včasným plánováním

Když začnete své finance řešit včas, budete se moct proti rostoucím úrokům „pojistit“. Poslouží k tomu dva základní principy peněz, které využívá jen malé procento lidí.

Zaplať nejprve sobě

Neznamená to, že zaplatíte energie, nájem nebo novou kabelku. Tím platíte do cizí kapsy. V krátkosti tento princip znamená, že si každý měsíc odložíte pevně stanovenou částku.

Nechte Vaše peníze pracovat pro Vás

Tento princip využívá především sílu složeného úročení. Více o obou principech vám řekne video.

Kombinace plánu financování bydlení a investičního plánu vám dodá klid a jistotu, protože brzdí a reguluje náklady úvěru. Jednoduše si to lze představit takto: Když je „dobrá doba“ intenzivně odkládáte prostředky, které pak vhodně využijete ve „špatné době“. Při správném nastavení pak vyděláváte i ve „špatné době“.

Když se zadaří, splatíte úvěr dříve

Dříve se banky předčasnému umoření hypotečního úvěru bránily, umožňovaly ho maximálně za poplatek a za nevýhodných smluvních podmínek. U smluv uzavřených od 1. prosince 2016 však dřívější splacení umožnit musí. Ukládá jim to zákon č. 257/2016 Sb., který stojí na straně spotřebitele.

Když se zlepší vaše finanční situace, protože jste třeba povýšili, bude se vám hodit možnost zdarma každoročně splatit až 25 % celkové výše úvěru. Při splacení nad 25 % celkové výše úvěru si pak může banka může účtovat poplatky.

Při splacení z důvodu prodeje financované nemovitosti poplatek bance nesmí přesáhnout 1 % z této předčasně splacené části, maximálně 50 000,-Kč.

Splacení v plné výši je vždy zdarma v případě nenadálé těžké životní situace nebo při výročí fixace. Ve všech ostatních případech pak banka může uplatnit institut tzv. účelně vynaložených nákladů.